재테크 공부 - 뇌피셜로 해보는 집값 변화 시뮬레이션 (1) - 집값 상승, 금리, 대출, 주담대

요즘 부동산에 대한 관심이 많아졌다. 부동산 관련 유튜브를 많이 보곤 하는데,
정말 많은 부동산 관련 유튜버가 있지만, 보면 볼수록 느끼지만, 부동산 유튜브 판도 약간 전쟁터인 것 같다.

현금을 들고 있는 것은 바보다! 위험을 감수하고 적극적으로 투자해라~! 라는 투자주의의 유튜버들이 있고, 그 반대의 주장을 펼치는 유튜버들이 있는데 적극적인 투자를 권장하는 대표적인 유튜버가 '부동산 읽어주는 남자' [구독자 90만명] 이 있고, 그 반대의 주장을 펼치는 대표적인 유튜버가 '라이트하우스' [구독자 40만명]가 있을 것 같다.

전자는, 몇년전부터 지속적으로 '부동산 상승론'만을 주장하였고, 후자는 '부동산 하락론'만을 주장하였는데,
지속적으로 상승을 하다가, 최근에 와서 하락을 하니 '부동산 읽어주는 남자'와 '라이트하우스' 모두 절반만 맞춘 것 같다. (부동산 유튜브판은 약간 정치 유튜버와 비슷하게 하락론자 vs. 상승론자의 대결 구도인 것 같다)

신기하게, 상승하다가 폭락할거다라는 흐름을 정말로 맞춘 사람이 있는데, 그는 바로 부동산사이클연구소를 운영하는 '이현철 소장'이다. 솔직히, 대부분의 부동산 유튜버들이 결과론적인 얘기를 하는 경우가 많은 것 같은데,
(상승을 외치다가, 최근에 와서 갑자기 하락으로 태세 전환. 혹은 상승일때도 계속 하락을 외치다가, 이제 와서 하락하기 시작하니 거봐라 내 말 맞지 않니..?)
이분은 진짜로 2018년에 관련 책을 출판하였고, 그때 예언한 내용이 지금 시점에 와서 정말로 어느 정도 잘 맞아떨어지니, 정말로 신기할 노릇이다.

2018년 1월에 출판된 이현철 소장님의 책인 <전세가를 알면 부동산 투자가 보인다>의 서론 부분에서 본인이 생각하시는 향후 부동산 시장의 흐름에 대해서 자세하게 기술해 놓았는데, 폭등장이 오고, 필연적으로 그 이후에 하락장이 올거다. 라고 했는데, 정말로 폭등장 후 하락장이 오고 있으니, 이정도면 충분히 잘 맞춘게 아닌가 싶기도 하다.

그래서, 열심히 이 책을 탐독하고 있는데, 딱 한가지. 좀 개인적으로 의문인 점이 하나 있었는데, 서론 부분에 금리와 부동산 가격은 거의 상관없다. 라고 말하신 점이다.

22년 9월말 현 시점에서는, 매일 같이 미국 금리 인상으로 연말까지 주택담보대출 금리가 최대 7%까지 갈거니, 8%까지 갈거니,,, 금리 인상으로 인한 향후 벌어질 일들에 대해 공포감이 조성되고 있다.
실제로, 상상만 해도 좀 두려운 점이,, 주택담보대출을 3%로 받았는데, 변동금리로 6%까지 오른다면, 계획된 예산에서 매달 이자 상환금액이 2배가 되니, 당연히 걱정이 될수밖에 없는 상황이다.
지금 시점에서, 결혼을 앞둔 신혼 부부들이 집을 구매하기 가장 망설여지는 이유는, 이러한 금리 인상으로 인한 부담의 증가가 아닐까 싶은데, 금리와 부동산 가격은 거의 상관없다 라고 하신지 좀 의아했다.

주말에 할것도 없고 해서, 심심해서 엑셀로 이것 저것 만들어봤는데, 아마도 아래와 같은 이유에서 금리와 부동산 가격은 거의 상관없다. 라고 하신 게 아닌가 싶다.
--> "부동산 상승장에서는 높은 대출 금리여도 집을 구매하는 것이 무조건 유리하다." 이게 정확한 말이 아닌가 싶다. (다시 책을 보니, 실제로 그렇게 적어 놓으신 것 같다)

이에 대한 예시로 다음과 같은 예를 들어보면, 판단하기 편할 것 같다.

사례) 같은 직장 동료인 A와 B는 동기로, 각자의 여자친구와 합쳐서 세후 월급들이 500만원이다. 두 명 모두 결혼을 앞두고 있고, 그동안 열심히 모은 돈과 양가 집안의 지원으로 자기 자본금 3억을 들고 신혼 집을 알아보고 있다. A는 평소 투자에 관심이 많은 편인 모험주의 성향이고, B는 투자를 비선호하는 안전주의 성향이다. 두 명 모두 매달 200만원은 필수 생활비로 나가고, 300만원을 원리금 상환 혹은 저축이 가능하다고 판단하였다. 이 둘은, 고민을 하다가 다음과 같은 자금 계획으로 집을 구매하였다.

A는 4억이라는 돈을 대출하기 다소 부담스럽긴 하지만, 부동산 가격이 계속 오르고 있고, 확실히 오를 것 같다는 판단을 하여 자기 자본 3억과 4억의 대출로 총 7억짜리 집을 구매를 하였고, B는 대출에 대한 부담으로 빚을 최소화하기 때문에 1억 대출 + 자기 자본 3억의 금액으로 4억짜리 집을 구매하였다.
과연 이 둘의 자산은 2~4년 뒤에 어떻게 될까?

2022.09.25 - [분류 전체보기] - 재테크 공부 - 뇌피셜로 해보는 집값 변화 시뮬레이션 (2) - 집값 상승, 금리, 대출, 주담대

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